宅基地房屋买卖合同纠纷典型案例及评析-佛山法律咨询服务公司

宅基地房屋买卖合同纠纷典型案例及评析

发布时间:2020-07-16 14:46:00

本案中,龚某以其父亲龚某二受其委托与吴某签订房屋买卖协议为由提起诉讼,实际买主为龚某。本案涉及的宅基地为集体土地。龚、吴同属一个行政村,分为两个村民小组。

本案中,龚某以其父亲龚某二受其委托与吴某签订房屋买卖协议为由提起诉讼,实际买主为龚某。本案涉及的宅基地为集体土地。龚、吴同属一个行政村,分为两个村民小组。

原一审法院认为,农村集体所有的土地依法属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会管理。宅基地上的房屋只能在集体组织内转让。龚某和吴某虽然同属一个村民委员会,但争议房屋用地的性质是两个村民小组的土地,因此双方签订的房屋买卖协议无效。签订协议后,龚某已付清房款,吴某已如期交付房屋近20年。龚如心在接受有争议的房屋时,是真诚的,并付出了合理的代价。龚以继承方式取得房屋,并享有房屋所有权。2011年9月19日,法院作出了《丹绿民初字(2011)第96号民事判决书》:本案中位于云绿路东侧荆家村荆溪组的两栋三层楼房、侧围墙和两间辅助用房,均属于龚某。

合同行为和占有事实并不产生不动产物权。合同行为只产生债权,合同行为不产生房地产物权。买受人根据合同行为主张不动产物权没有法律依据。此外,占有不产生不动产物权。买受人基于占有事实主张不动产物权,没有法律依据。根据《合同法》和占有事实,一审法院判决房屋所有权属于买受人,无法律依据。其次,对于违法行为,不能取得所有权。《民法通则》第七十二条规定:“所有权的取得不得违法”。在这种情况下,农村私房买卖合同之所以无效,是因为农村私房买卖行为违法。违法的买受人不能取得所有权。一审法院裁定,买受人取得房屋所有权,违反了民法通则第七十二条的规定。而且,“007土地使用权证”不能作为房屋买卖协议(合同)合法有效和买受人取得房屋所有权的依据。

首先,《土地管理法》第十条规定:“农民集体所有的土地依法归村民所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营管理;属于本村两个以上农村集体经济组织所有的,由本村每个农村集体经济组织或者村民小组经营管理;属于村民所有的,由村集体经济组织或者村民小组经营管理,乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营管理。”本案中,龚某为龚家集团村民小组成员,吴某为靖西集团村民小组成员。虽然两人是不同村民小组的成员,但龚家组村民小组和靖西组村民小组同属一个行政村。1992年12月21日,在转让人为吴、受让人为龚的《土地权属变更申请表》中,龚、吴所在的集体经济组织,即丹阳市云和镇荆家村委会、云和镇荆家村委会,丹阳市荆家村委会龚家村委会、丹阳市云和镇荆家村委会荆溪组均签署并批准了土地权属变更。也就是说,当龚家集团、靖西集团、靖家村民委员会的村民小组管理和管理他们所有的集体土地时,他们知道这两个小组买卖房屋的行为,同意改变土地所有权。因此,吴某义自愿与龚某二签订房屋买卖协议,经双方所在地农村集体经济组织同意并批准,该协议不违反《土地管理法》第十条的规定,应当认定为合法有效。