违约方是否有权单方解除合同?-佛山法律咨询服务公司

违约方是否有权单方解除合同?

发布时间:2020-07-16 15:04:00

甲、乙公司签订房屋租赁合同,约定甲公司租赁乙公司房屋5年,租金按年支付。经双方协商,可以解除合同。甲方单方解除合同的,所支付的定金不予退还,并支付10万元违约金。

甲、乙公司签订房屋租赁合同,约定甲公司租赁乙公司房屋5年,租金按年支付。经双方协商,可以解除合同。甲方单方解除合同的,所支付的定金不予退还,并支付10万元违约金。房屋租赁合同签订后,a公司支付租赁保证金5万元,首年租金60万元。该房屋使用半年后,a公司因自身原因决定退租,并向B公司发出了终止合同的通知。在收到合同终止通知后,B公司未作任何书面答复。

问:公司出具的解除合同通知书是否会导致房屋租赁合同解除的法律后果?本通知是否适用《合同法解释(二)》第二十四条关于异议期限的规定?

法律分析

(1) 当事人行使解除合同权利的条件

《合同法》第九十三条第二款规定,当事人可以约定一方解除合同的条件,条件履行后,有权解除合同的一方可以解除合同。本条是关于合同一方当事人单方同意的规定。合同成立并生效后,当事人在合同中约定了解除合同的条件的,在约定的条件履行完毕后,一方可以单方解除合同。对享有解除合同权利的主体,也按照合同约定确定。法律并没有将违约方排除在终止合同的权利主体之外。如果合同中明确规定违约方有权单方解除合同,违约方可以作为有权解除合同的一方行使解除合同的权利。

在这种情况下,房屋租赁合同只规定“经双方协商一致可以解除合同”,没有明确规定违约方有权单方解除。因此,a公司不具备单方面终止合同的条件。

法定解除权是指当事人依法享有的解除权。《合同法》第九十四条规定,合同单方解除的条件,即合同约定的解除和法定解除,是:(一)因不可抗力致使合同目的不能实现;(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者表示(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内不履行的;(四)当事人迟延履行债务或者有其他违约行为的,(五)法律规定的其他情形。

因此,只要出现上述法律情形,当事人就可以行使单方解除合同的权利。除《合同法》第九十四条款规定的“因不可抗力致使合同目的不能实现”外,合同双方均有权单方解除合同,有权单方解除合同的主体仅指守约方,违约方均不是单方解除合同的权利人。

(2) 合同未约定违约方有权单方解除合同的,违约方发出的终止通知不适用合同法解释(二)异议期间的规定。

《合同法解释(二)》第二十四条规定:“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除权、债务清偿权的行使有异议的,但只有在约定的异议期限届满后,方可提出异议,并向人民法院起诉,人民法院不予支持;当事人未约定异议期限的,自合同解除或者债务清偿通知送达之日起三个月内他们能否向人民法院起诉,人民法院不予支持。”

合同法第九十六条款规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定要求解除合同的,应当通知对方。通知到达对方时,合同即告终止。对方当事人有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”

根据上述分析,在任何情况下,违约方都无权单方面终止合同,除非合同中明确规定了违约方单方面终止合同的条件,且条件已经实现。没有单方解除合同权利的违约方非法行使了单方解除合同的权利,即违约方已将解除合同的通知送达守约方,不会造成解除合同的法律后果。无论守约方是否按照《合同法解释(二)》第二十四条的规定提出异议,违约方非法行使单方解除合同的权利,均不会造成合同解除的法律后果。

综上所述,由于a公司不是具有单方解除权的合同的法定当事人,且对违约方在合同中享有单方解除权的情形没有明确约定,因此a公司不具有单方解除权,而无终止权一方发出的终止通知不适用于《合同法》解释(二)异议期间的规定,且向B公司发出的终止通知不造成合同终止的法律后果。